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“金九银十”前夕楼市异动:上海、苏州连放大招,头部房企高管集体看好后市

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    本文来源:时代周报 作者:刘婷

    金九银十即将到来,多地楼市再吹暖风。

    8月25日,上海发布新政,涉及调整住房限购政策、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策。8月26日深夜,苏州发布楼市新政,取消市区范围内新建商品住房2年限售。

    在政策暖风吹拂之际,房企上半年业绩放榜,成为观察行业复苏节奏的重要窗口。从已披露半年报数据看,近半数上市房企业绩回暖。

    Wind数据显示,截至8月29日19时,95家A股上市房企披露2025年半年报,46家营业收入实现同比增长,43家归属于上市公司股东的净利润实现同比增长。239家港股上市房企披露2025年半年报,107家营业收入实现同比增长,104家归属于上市公司股东的净利润实现同比增长。

    在多重政策与结构调整的共同作用下,业内预计,下半年市场有望在底部逐步企稳,优质资产与稳健运营将成为房企赢得“金九银十”的关键。

    一名头部房企的营销负责人对时代周报记者表示,从7月起,公司就已经开始为“金九银十”做准备。今年9月的市场表现预计会好于去年,政策的逐步落实和市场情绪的回暖有望带动成交量的增长。然而,10月的市场表现可能会稍显逊色,预计成交量会出现一定回落。因此,公司将根据市场动态灵活调整策略,重点聚焦在提升客户体验和精准营销上,但重点依然放在价格策略。


    图源:图虫创意

    多地落地楼市新政

    一线城市落地、二线城市跟进,多地楼市调控进入精准调整阶段。

    8月15日,国家统计局发布2025年1~7月份全国房地产市场基本情况。1~7月份,全国房地产开发投资53580亿元,同比下降12.0%;其中,住宅投资41208亿元,下降10.9%。新建商品房销售面积51560万平方米,同比下降4.0%;其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元,下降6.5%。


    图源:国家统计局

    在市场处筑底期,楼市政策快速调整。8月9日,北京发布楼市新政,明确五环外购房不再限制套数,覆盖人群包括符合本市商品住房购买条件的居民家庭。

    而另一座一线城市上海,则在政策力度与覆盖面上迈出更大一步。

    8月25日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。作为上海2025年首次房地产政策优化,此次调整从购房资格放宽、资金支持强化、利息负担降低、持有成本优化四大维度精准发力。

    克而瑞集团董事长丁祖昱指出,上海、北京楼市限购政策调整方向有一个共同点,即“核心区严控、郊区松绑”,这已成为房地产市场因城施策新的风向标。

    在一线城市率先释放政策信号后,二线城市也迅速跟进。

    8月26日晚间,苏州市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布通知,明确为进一步满足居民改善性住房需求,即日起取消苏州市区范围内新建商品住房“取得不动产权登记证书满2年方可转让”的限制措施(有特殊限制转让要求的住房除外)。

    中指研究院苏州分院高级分析师金珂对时代周报记者表示,苏州作为长三角重要城市,此次取消住房限售政策,有助于提升房地产市场流动性,更好地支持居民实现“以小换大”“以旧换新”等改善型住房需求,进一步促进供需两端合理匹配,也有望增强市场活力,推动房地产行业良性循环和健康发展。

    金珂补充道,未来,随着该政策效果的逐渐显现,苏州房地产市场有望进一步实现稳健发展,更好地服务于市民的居住需求。

    业内人士认为,随着一线和二线城市密集出台政策,“金九银十”前夕的市场情绪已有回暖迹象。

    上海中原地产市场分析师卢文曦在接受时代周报记者采访时表示,从目前的趋势来看,由于北京、上海出台楼市新政之后,一定会掀起新一轮的楼市调整政策。在众多城市相继出台新一轮的楼市政策之后,“金九银十”的成色应该可以保证。

    淘房前线创始人谢林锋在接受时代周报记者采访时表示,虽然大家都在期待市场有所回暖,但“金九银十”期间,价格战仍将是市场的主流。

    他指出,随着各地楼市政策的进一步放宽,购房者的观望情绪逐渐消退,促销和降价策略将继续推动成交量的增长。然而,他也强调,市场需求的恢复需要时间,短期内还是得以价换量不可避免。“政策有望推动市场整体氛围,不管新房还是二手房,购房者还是持谨慎态度,价格战和开发商促销,仍将是今年秋季楼市的主流。”

    头部房企看好结构性机会

    随着行业逐步释放企稳信号,房企年中成绩单成为验证市场回暖与结构优化的重要参考。时代周报记者从多家头部房企业绩会上获悉,各家公司普遍认为市场虽仍处筑底阶段,但一、二线核心城市韧性突出。企业将更加聚焦优质项目与审慎拿地,以在分化中寻找增长机会。

    克而瑞地产研究数据显示,2025年上半年,30个重点城市新房成交规模达1034万平方米,上半年累计成交规模与去年同期基本持平。具体到房企层面,TOP21-30梯队房企的累计销售规模同比基本持平。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯队房企销售规模则同比降低。

    8月27日,中海行政总裁张智超在业绩会上表示,上半年房地产市场总体还处于微跌盘整、降幅收窄阶段,总体呈现逐步筑底企稳态势,但城市间分化相对比较大。一线城市总体表现更具有韧性,呈现量微升、价基本平的状态。

    张智超认为,结合当前低息环境,中海对未来,特别是下半年房地产市场走势有信心。当下的市场,给经营稳健、布局良好、货量优质的企业更多更好的机会。

    同样在年中业绩会上,越秀地产管理层也给出了自己的判断。

    时代周报记者获悉,越秀地产管理层表示:“预计房地产市场下半年将继续保持波动,但城市的分化明显,好城市、好房子将保持韧性。土地市场方面,预计继续缩量提质,土地价格层次分化明显,土地投资更加聚焦一、二线主要城市。”

    与此同时,华润置地同样释放出相对乐观的信号。

    对于下半年的市场走势,华润置地首席运营官陈伟在业绩会上指出,今年一季度全国市场已显企稳迹象,二季度市场量价延续筑底态势。“市场下一步的走势,我们认为还是受到宏观经济、政策力度、供需关系的影响,预计整体将呈现缓慢筑底、局部分化的特征。”

    销售之外,土地市场的表现同样牵动行业神经。2025年1-8月,TOP100企业拿地总额6056亿元,同比增长28.0%,增幅较1-7月缩窄6.3个百分点。从新增货值来看,绿城中国、保利发展和中海地产位列前三。

    对于下半年土地市场,绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示,绿城中国预计下半年的土地市场整体热度不如上半年,但预计优质地块仍维持较高的热度。

    郭佳峰透露,因为今年上半年拿地比较多,下半年拿地节奏会放缓,会采取更为谨慎和精准的策略,对项目的要求会更高,以确保安全底线。全年拿地的货值目标,将根据下半年的销售情况和集团现金流情况做动态调整,大概货值将在1200亿元到1300亿元之间。

    多家房企普遍强调,行业虽仍在筑底阶段,但市场韧性逐步显现,结构性机遇正在积聚。随着核心城市成交保持稳定、政策持续优化、融资环境逐渐改善,具备稳健经营能力和优质土储的房企将在分化格局中率先受益。业内预计,下半年市场有望实现销售和利润的双重修复,行业企稳信号将愈发清晰。

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